του SON OFEON
Αν μελετήσουμε ένα μεγάλο δείγμα αστικών στεγαστικών δανείων με καθυστέρηση από 30 ημέρες έως 450 ημέρες θα βρούμε:
Mέση αξία δανείου: 60.000 ευρώ. Ποσοστό καθυστερημένων δόσεων ως προς το οφειλόμενο κεφάλαιο: 1,15%.
Τα παραπάνω δεδομένα θα απέχουν κάπως από τα πραγματικά, ανάλογα με την τράπεζα και το δείγμα των δανείων, που θα χρησιμοποιηθούν.
Αυτό όμως δεν έχει μεγάλη σημασία στην ανάλυση μας.
Η τράπεζα λόγω της καθυστέρησης δόσεων ίσων με το 1,15% των κεφαλαίων εμφανίζει το σύνολο των δανείων ως καθυστερούμενα και μερικώς επισφαλή δάνεια και είναι υποχρεωμένη να σχηματίζει αντίστοιχες προβλέψεις κεφαλαίων για το ενδεχόμενο αθέτησης πληρωμής σε βάρος των κερδών της (ή και των κεφαλαίων της, σε περίπτωση ζημιάς).
Τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια χορηγούνταν στο παρελθόν σε ύψος 70% έως 75% της εμπορικής αξίας των ακινήτων, που χρηματοδοτήθηκαν.
Η διάρκεια τους έφτανε στα 30 έτη για αγορά και στα 20 χρόνια για επισκευές.
'Ενα δάνειο διάρκειας 30 ετών θα εμφάνιζε ποσοστό καθυστερημένων δόσεων 1,15% σε σχέση με το τρέχον κεφάλαιο του δανείου στους 4 μήνες απλήρωτων δόσεων (1,1%=4/360).
Τι θα μπορούσε να κάνει η τράπεζα για να αντιμετωπίσει το φαινόμενο αυτό?
Aν καταφύγει σε καταγγελία των δανείων και σε έκδοση διαταγής πληρωμής με σκοπό τον πλειστηριασμό των ακινήτων, θα δημιουργούσε μεγάλο κοινωνικό πρόβλημα και με δυσκολία θα έπαιρνε πίσω τα χορηγηθέντα κεφάλαια.
Οι εμπορικές τιμές των ακινήτων έχουν πέσει πάνω από 30% τα τελευταία χρόνια.
Παράλληλα δεν υπάρχει ενεργή ζήτηση για μεταχειρισμένα ακίνητα για μεγάλο αριθμό ακινήτων λόγω της οικονομικής ύφεσης.
Στη καλύτερη περίπτωση η κατάληξη θα ήταν να αγοράσει η ίδια η επισπεύδουσα τράπεζα μέσω πλειστηριασμού το χρηματοδοτούμενο ακίνητο σε τιμή ίδια με την υπολειπόμενη αξία του δανείου.
Σε κάποιες περιπτώσεις το ακίνητο θα κατέληγε να πουληθεί σε τρίτο σε τιμή μικρότερη ακόμα και από την υπολειπόμενη αξία του δανείου.
Σε κάθε περίπτωση αυτή η διαδικασία θα μείωνε τη ρευστότητα των τραπεζών και θα χειροτέρευε περαιτέρω το μέσο ποσοστό της διασφαλιστικής αξίας του χρηματοδοτούμενου χαρτοφυλακίου ακινήτων.
Αν θεωρήσουμε ότι η αρχική εμπορική αξία έχει πέσει λόγω της κρίσης κατά 30%, το σημερινό υπόλοιπο του δανείου θα ήταν στην πλειονότητα των περιπτώσεων αντίστοιχο της εμπορικής αξίας του ακινήτου.
'Ενα υψηλό υφιστάμενο υπόλοιπο δανείου σε σχέση με μία σημερινή χαμηλή εμπορική αξία του δανειοδοτημένου ακινήτου, δίνει κίνητρο στους δανειολήπτες να αποφασίζουν ότι "Δεν πληρώνω. Ας μου πάρουν το ακίνητο μου, αν μπορούν..."
Στα τρέχοντα επίπεδα της οικονομικής κρίσης ίσως θα ήταν σκόπιμο να διευκολυνθεί ο δανειολήπτης αντί να επιλεχθεί η διαδικασία του πλειστηριασμού.
Αν η μηνιαία τρέχουσα δόση του δανείου γινόταν παραπλήσια του καταβαλλόμενου ενοικίου για ένα αντίστοιχης αξίας ακίνητο, ο δανειολήπτης δεν θα είχε κίνητρο να σταματήσει να πληρώνει το δάνειο με κίνδυνο να αποβληθεί από το ακίνητο και να το δει να πλειστηριάζεται.
Επομένως η πιο έξυπνη κίνηση εκ μέρους των τραπεζών θα ήταν να μεταβάλουν το επιτόκιο του δανείου, ώστε να αντικατοπτρίζει την απόδοση από ενοικίαση του ακινήτου.
Στο σημείο αυτό ίσως να προέκυπτε ο αντίλογος ότι έτσι οι τράπεζες θα κινδύνευαν να μην αποπληρωθούν ποτέ τα στεγαστικά τους δάνεια, καθώς οι δόσεις θα κάλυπταν μέρος μόνο των τόκων του δανείου.
Η ένσταση αυτή είναι βάσιμη και γι' αυτό θα έπρεπε να γίνει άλλη μία διορθωτική παρέμβαση στους όρους του δανείου.
Σε όλα τα στεγαστικά δάνεια υπάρχει όρος ότι με κάθε καταβολή καλύπτονται πρώτα τα έξοδα, μετά οι τόκοι και με ό τι απομένει το κεφάλαιο.
Υπάρχει επίσης όρος για επιβάρυνση του επιτοκίου με τόκο υπερημερίας 2%.
Αυτό στην πράξη σημαίνει ότι όποιος από ανάγκη δεν πληρώνει εμπρόθεσμα τις δόσεις επιβαρύνεται με επιτόκιο κατά 2% μεγαλύτερο από το συμβατικό επιτόκιο και για το λόγο αυτό και το κεφάλαιο του δανείου του μειώνεται με πιο αργό ρυθμό.
Η λύση που επιβάλει η νομοθεσία της ΤτΕ και οι συμβατικοί όροι των δανείων είναι δυσανάλογα βαριά για τα συμφέροντα των "αδύνατων" δανειζομένων.
Οι όροι αυτοί πρέπει με νομοθετική παρέμβαση να αλλάξουν.
Το σύνολο της καταβαλλόμενης δόσης θα πρέπει να μειώνει το κεφάλαιο του δανείου και οι λογιζόμενοι τόκοι να πληρώνονται στο τέλος του δανείου.
'Ενας παρόμοιος χειρισμός για τον τρόπο εξόφλησης των στεγαστικών δανείων θα ήταν λογιστικά αδιάφορος για τις τράπεζες, αν γινόταν για 5 χρόνια συνολικά.
Αν η διάρκεια μίας παρόμοιας ρύθμισης ίσχυε για περισσότερο από 5 χρόνια, θα μπορούσε να προκύψει παραγραφή τόκων υπέρ του δανειζομένου ίσων με τόκους 5 ετών.
Αν λοιπόν το επιτόκιο του δανείου είναι πχ 3%, ο δανειζόμενος θα μπορούσε να ωφεληθεί από την τακτική καταβολή δόσεων έως και 15% (=3*5) του δανείου.
Η ρύθμιση ισοδυναμεί με μελλοντικό δυνητικό κούρεμα του δανείου κατά 15%.
Οι τράπεζες είναι και σήμερα υποχρεωμένες να λογίζουν σε λογαριασμούς τάξεως τους τόκους κεφαλαίων, που δεν εξυπηρετούνται για περισσότερο από ένα έτος. Η εισαγωγή της παραπάνω ρύθμισης δεν θα επηρέαζε σοβαρά την "κερδοφορία" τους.
Η κύρια επίπτωση ενός παρόμοιου μέτρου θα ήταν η επιτάχυνση της εξόφλησης του κεφαλαίου των στεγαστικών δανείων σε περίοδο ύφεσης.
Θα απελευθερώνονταν έτσι κεφάλαια για νέο δανεισμό της οικονομίας.
Οι δανειολήπτες στεγαστικών δανείων σε περίοδο ύφεσης έχουν την τάση να μην εξυπηρετούν κανονικά τις δόσεις των δανείων τους, κυρίως γιατί βλέπουν ότι η εξόφληση του κεφαλαίου του δανείου είναι αργή.
Επιπλέον συγκρίνουν την πληρωμή της δόσης του δανείου με το ενοίκιο, που θα πλήρωναν και θεωρούν τον τόκο της δόσης ως ένα είδος εικονικού ενοικίου.
'Ετσι καταλήγουν να θεωρούν την δανειοδότηση τους ως μια κοινωνικά άδικη διαδικασία και όχι ως μία διαδικασία αποταμίευσης και δημιουργίας πλούτου.
'Ενα δάνειο με σταθερό επιτόκιο 5% για 30 χρόνια αποπληρώνεται στο 432% της αξίας του.
Αλλά αν ληφθεί υπόψη ότι ένα ακίνητο μπορεί να αποφέρει ενοίκιο 5% το χρόνο, από την απόδοση αυτή θα πρέπει να αφαιρεθεί το 150%.
Αρκεί ο διπλασιασμός της αξίας ενός ακινήτου κάθε 30 χρόνια και η διαδικασία παραμένει άκρως κερδοφόρα...
Πόσο αγοράζατε ένα ακίνητο σημερινής αξίας 75.000 ευρώ το 1985? Μήπως 10.000 ευρώ?
'Οταν κάνουμε συγκρίσεις τιμών σε μία περίοδο ύφεσης τείνουμε προς την υπερβολή.
Θεωρούμε πχ την πτώση των τιμών των ακινήτων κατά 30% σε μία πενταετία σημαντική.
Πόσο νομίζετε έχει πέσει η αγοραστική δύναμη του ευρώ σε σχέση με το δολάριο σε ένα χρόνο?
Mόλις 27,7% ...
Αν η κυβέρνηση επιχειρήσει με νομοθετική παρέμβαση της ν' αλλάξει αντίστροφα την ισχύουσα σήμερα σειρά κάλυψης εξόδων, τόκων και κεφαλαίου, θα μπορούσε στη συνέχεια αναλαμβάνοντας το ίδιο την πληρωμή του 1,15% των ληξιπρόθεσμων δόσεων των δανείων να τα κάνει ενήμερα.
Για την κάλυψη του ποσού θα μπορούσε να διαγράψει μετοχές τους αξίας 241 εκατ ευρώ κατοχής του ΤΧΣ. ή να δώσει στις τράπεζες ομόλογο του διάρκειας 30 ετών αντίστοιχης αξίας, καθώς τα ληξιπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια υπολογίζονται σε 21 δισ ευρώ.
Αυτό το 1,15% θα μπορούσε να το επανακτήσει από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων μετά από 30 χρόνια.
Με μία απλή κίνηση υπολογιζόμενου κόστους 241 εκατ ευρώ ετησίως τα 77 δισ ευρώ ληξιπρόθεσμων δανείων θα μειωνόταν σε μόλις 56 δισ ευρώ για ένα χρόνο, απελευθερώνοντας ρευστότητα για τις τράπεζες κατά παραπάνω από 10 δισ ευρώ, καθώς οι προβλέψεις των Ελληνικών τραπεζών για επισφαλή δάνεια βρίσκονται πάνω από το 50% (ΕΤΕ 56,5%,ΠΕΙΡΑΙΩΣ 58%, ALPHA BANK 60% και Eurobank 53,6%).
Με κόστος 1,2 δισ ευρώ για 5 χρόνια οι Ελληνικές τράπεζες θα μπορούσαν να αποκτήσουν ρευστότητα 8,8 δισ ευρώ για να χρηματοδοτήσουν σταθερά την Ελληνική οικονομία ή το Ελληνικό κράτος. (8,8=10-1,2)
Κύριε Βαρουφάκη, τι γνωματεύουν σχετικά οι οικονομικοί σύμβουλοι σας για θέματα Ελληνικών τραπεζών?
Τα υπολόγισα σωστά ή κάπου κάνω λάθος?
Ρωτήστε και θα μάθετε...