Τα τελευταία δέκα χρόνια ο κλάδος των ΑΕΕΑΠ, των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητα, ξεχώριζε για έναν απλό λόγο: στην Ελλάδα των συνεχόμενων αλλαγών του φορολογικού κώδικα, υπόκειντο σε ένα σταθερό, ανταγωνιστικό, και ορθολογικό φορολογικό πλαίσιο, στοιχείο που ενθάρρυνε ορισμένα από τα μεγαλύτερα ξένα funds να φέρουν κεφάλαια στη χώρα και να υλοποιήσουν σημαντικές επενδύσεις.
Αυτό πρόκειται να αλλάξει, εάν τελικώς ψηφιστεί από την Βουλή η ρύθμιση (στο πολυνομοσχέδιο) που προβλέπει τη φορολόγηση του συνολικού ενεργητικού των ΑΕΕΑΠ με 0,75%. Μέχρι σήμερα οι ΑΕΕΑΠ ή REICS (Real Estate Investment Companies) πλήρωναν ετήσιο φόρο επενδύσεων βάσει της εύλογης αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα και των ταμειακών διαθεσίμων, με φορολογικό συντελεστή 10% επί του εκάστοτε επιτοκίου παρέμβασης (επιτόκιο αναφοράς) της ΕΚΤ, προσαυξημένου κατά μία (1) ποσοστιαία μονάδα. Ο ισχύων συντελεστής φόρου είναι 0,125% [10%*(επιτόκιο αναφοράς 0.25% 1%)].
Η εκτόξευση του συντελεστή στο 0,75% για τις ΑΕΕΑΠ αποτελεί έναν ακόμη παράλογο μέτρο που προωθεί η κυβέρνηση ΣΥΡΙΖΑ-ΑΝΕΛ, Παράλογο διότι απλά επιβάλλεται για το σύνολο του ενεργητικού των εταιρειών, στα κεφάλαιά τους (από ΑΜΚ ή από δάνεια), ακόμη και στα ακίνητα που δεν έχουν αξιοποιήσει επενδυτικά! Πρόκειται για μια οριζόντια φορολόγηση δίχως να εξετάζεται ποια στοιχεία του ενεργητικού των εταιρειών παράγουν έσοδα και άρα υπόκεινται σε φορολόγηση.
Ακόμη, όμως και μεταξύ των ΑΕΕΑΠ δημιουργούνται σοβαρές στρεβλώσεις λόγω της προχειρότητας του μέτρου. Λόγου χάρη, μια ΑΕΕΑΠ με 1 δισ. ευρώ αξία ενεργητικού, διαθέτει ισόποσης αξίας χαρτοφυλάκιο ακινήτων, με 7% απόδοση, εμφανίζει δηλαδή ετήσια έσοδα 70 εκατ. ευρώ. Τα έσοδα αυτά αφήνουν ένα καθαρό προ φόρων κέρδος της τάξης των 55 εκατ. ευρώ. Αυτή η ΑΕΕΑΠ θα κληθεί να πληρώσει επιπλέον 7,5 εκατ.ευρώ, πέραν του φόρου ακινήτων που καταβάλλει, συνολικά δηλαδή περί τα 14 εκατ. ευρώ φόρους, περίπου 25%, πολύ κοντά στο φόρο απλής Α.Ε. (29%).
Μια αντίστοιχη εταιρεία με 1 δισ. ενεργητικό, αλλά με χαρτοφυλάκιο ακινήτων 500 εκατ. ευρώ και τα υπόλοιπα 500 εκατ. ευρώ σε μετρητά που επιθυμεί να επενδύσει σε βάθος χρόνου, με έσοδα 35 εκατ. ευρώ, θα πληρώνει 7,5 εκατ. ευρώ για το φόρο επί του ενεργητικού της και συνολικά περίπου 11 εκατ. ευρώ σε φόρους, αλλά με καθαρό κέρδος 27,5 εκατ. ευρώ. Δηλαδή θα πληρώνει πάνω από το 40% των κερδών της πολυ περισσότερο από την ΑΕ. Αυτό σημαίνει πως για μια ΑΕΕΑΠ που δεν έχει μετρητά και δεν έχει κενά ακίνητα, ο φορολογικός συντελεστής γίνεται μη ανταγωνιστικός, όμως για μια άλλη μπορεί ο φόρος να γίνεται απλώς απαγορευτικός!
Η δυσμενέστερη, όπως επίπτωση είναι πως το προωθούμενο μέτρο κρίνεται από στελέχη της αγοράς ως βαθύτατα αντιαναπτυξιακό. Η φορολόγηση στοιχείων του ενεργητικού που δεν παράγουν έσοδα (οικόπεδα προς ανάπτυξη, ακίνητα υπό ανακατασκευή, κενά ακίνητα, τα οποία όλα επιβαρύνονται ούτως η άλλως με φόρο ακινήτων) πολύ απλά θα λειτουργήσει αποτρεπτικά για οποιονδήποτε επενδυτή θελήσει να φέρει κεφάλαια στην Ελλάδα προς επένδυση. "Πουθενά στον κόσμο δεν φορολογείται το κεφάλαιο που έρχεται για επενδύσεις και ανάπτυξη, μόνον στην Ελλάδα θα γίνεται αυτό!”, λένε στελέχη του κλάδου.
Όπως εξηγούν οι ίδιοι συνομιλητές, οι ΑΕΕΑΠ προσελκύουν κεφάλαια που κατευθύνονται για επενδύσεις στο real estate, σε ξενοδοχεία, σε ιδιωτικοποιήσεις, υποδομές, σε επαγγελματικά ακίνητα κλπ. Με φορολόγηση επί του ενεργητικού της, όταν μια ΑΕΕΑΠ συγκεντρώσει κεφάλαια για να επενδυθούν στην Ελλάδα σε αναπτυξιακά έργα, τα κεφάλαια αυτά θα φορολογηθούν παρόλο που δεν θα έχουν μπει σε κανένα project, ή τα projects θα αρχίσουν να παράγουν έσοδα μετά από χρόνια αφού ολοκληρωθεί η κατασκευή τους και γίνει η εμπορική τους εκμετάλλευση! "Ποιος τρελός επενδυτής θα δώσει λεφτά σε μια ελληνική ΑΕΕΑΠ να επενδύσει και δεν θα φτιάξει ένα άλλο σχήμα, μια άλλη Α.Ε. γνωρίζοντας ότι για πέντε χρόνια αν επενδύσει θα γράφει ζημιές, άρα μηδέν φόροι”, ρωτούν ευλόγως στελέχη του κλάδου, συμπληρώνοντας πως "θέλουμε να προσελκύσουμε ξένους και από την πρώτη ημέρα τους λένε πληρώστε φόρο για τα κεφάλαια που θα φέρετε”
Δομικό λάθος
Σύμφωνα με πληροφορίες, οι εταιρείες από τον κλάδο των ΑΕΕΑΠ έχουν ήδη μεταφέρει την αντίδρασή τους προς την κυβέρνηση, εστιάζοντας στη λανθασμένη φιλοσοφία του μέτρου. Το δομικό λάθος είναι ότι επιχειρείται μια τυφλή φορολόγηση των συλλογικών επενδύσεων που απειλεί να βάλει ταφόπλακα σε έναν κλάδο, των επενδύσεων σε ακίνητα, που για χρόνια προσελκύει σημαντικά ξένα κεφάλαια. Η οριζόντια φορολόγηση του συνόλου του ενεργητικού, χωρίς να εξαιρούνται κάποια στοιχεία του, όπως τα τα κενά ακίνητα ή τα υπό ανάπτυξη (αγοράζεται μια έκταση για να χτιστεί ένα ξενοδοχείο) θα προκαλέσει τα αντίθετα αποτελέσματα εάν εφαρμοστεί και θα οδηγήσει σε συρρίκνωση τον κλάδο.
Και αυτό διότι οι εταιρείες, το πιθανότερο, θα προχωρήσουν άμεσα σε αντίμετρα: τα μετρητά που έχουν θα επιστραφούν στους μετόχους, μέσω επιστροφής κεφαλαίου, πολλές επενδύσεις θα παγώσουν ο κλάδος θα συρρικνωθεί και τα συνολικά φορολογικά έσοδα του κράτους αυτόματα θα μειωθούν. Υπάρχει, όμως και ένας ακόμη κίνδυνος: εάν πρόκειται οι εταιρείες να πληρώνουν παραπάνω φόρο για ένα ακίνητο, θα επιδιώξουν να αλλάζουν και οι όροι, ήτοι το τίμημα, των αγοραπωλησιών, κάτι που μεταφράζεται σε ακόμη λιγότερα έσοδα για το δημόσιο...
Το ζήτημα έχει ήδη προκαλέσει αναστάτωση στις τάξεις των ξένων και εγχώριων επενδυτών των ΑΕΕΑΠ, του βεληνεκούς της Fairfax, Wellington και Fidelity που τοποθετήθηκαν στη Grivalia, της Invel και York στη Πανγαία, της Τράπεζας Πειραιώς στην Trastor, αλλά και εγχώριων ομίλων όπως ο όμιλος Infoquest (Φέσσας) και ο όμιλος ΒΙΟΧΑΛΚΟ (οικογένεια Στασινόπουλου) που είχαν δρομολογήσει τη σύσταση νέων εταιρειών. Οι επενδυτές αυτοί που έχουν τοποθετήσει στην ελληνική αγορά ακινήτων εκατοντάδες εκατομμύρια μέσω ΑΜΚ και εξαγορών από τις ΑΕΕΑΠ, δρομολογώντας νέες τοποθετήσεις σε σημαντικά project, πέραν των άλλων ανησυχούν πλέον πως μπορεί να υπάρξουν και νέες ανατροπές, σε περίπτωση που λείψουν στο μέλλον μερικά εκατομμύρια από τα δημόσια ταμεία...