ΑΝΤΡΙΑΝΑ ΒΑΣΙΛΑ
Πτώση έως και 50% έχουν σημειώσει τα ακίνητα σε σχέση με τις προ κρίσης περιόδους
Στα τάρταρα έφθασαν οι τιμές ακίνητων το 2016. Οι τιμές των ακινήτων στην Αθήνα έχουν σημειώσει πτώση της τάξης του 40%-50% σε σύγκριση με την περίοδο πριν από την κρίση, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των μεσιτών. «Τα περισσότερα σπίτια είναι προσημειωμένα στις τράπεζες σε υψηλότερη τιμή από αυτή της αγοράς. Με άλλα λόγια, οι άνθρωποι κατέχουν ακίνητα με υψηλότερο δανεισμό και μικρότερη αξία. Αυτό δυσκολεύει πολύ τις πωλήσεις. Η αγορά σήμερα κινείται από όσους αντιλαμβάνονται ότι πρέπει να πουλήσουν στη σημερινή τιμή, γιατί τίποτα δεν μας δείχνει ότι οι τιμές θα ανέβουν στο μέλλον».
Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το 80% των αγοραπωλησιών ακινήτων γίνεται σήμερα με μετρητά, και μόνο το 20% με συμμετοχή τράπεζας μέσω δανείου. Ο εύκολος δανεισμός των περασμένων ετών είχε οδηγήσει σε φούσκωμα των τιμών και σε μια εν πολλοίς πλασματική εικόνα της αγοράς.
Όσες αγοραπωλησίες πραγματοποιούνται είναι συνήθως από ξένους αγοραστές, οι οποίοι αντιπροσωπεύουν το 60% των συναλλαγών σε ό,τι αφορά τις εξοχικές κατοικίες, με τους Ευρωπαίους να εκδηλώνουν τη μεγαλύτερη ζήτηση.
Συνολικά, πάντως, τη στιγμή που αποτυπώνονταν τα παραπάνω στοιχεία, το 72,7% των αγοραστών ήταν Έλληνες, με το υπόλοιπο ποσοστό να επιμερίζεται ισομερώς σε πολίτες της Ε.Ε. και τρίτων χωρών. Με το ενδιαφέρον για τα νησιά να παραμένει ακόμα ζωηρό, οι ξένοι αγοραστές έχουν στραφεί πλέον και στην πρωτεύουσα.
Μεγάλο ενδιαφέρον βέβαια παρατηρείται και για το κέντρο της Αθήνας από Ευρωπαίους (Γερμανούς, Ιταλούς και Γάλλους κυρίως) και Αμερικανούς και σε μικρότερο ποσοστό από Άραβες (ενδιαφέρον εκδηλώνεται και από Κινέζους, αλλά περισσότερο για τα παραθαλάσσια νότια προάστια). Για τους Αμερικανούς και τους Άραβες υποψήφιους αγοραστές ακινήτων το ενδιαφέρον είναι άμεσα συνδεδεμένο με την παραμονή της χώρας στη ζώνη Σένγκεν.
«Τα τελευταία χρόνια παρατηρούμε αυξημένη ζήτηση από αλλοδαπούς για αγορά ακινήτου στην Αθήνα και δη στο ιστορικό κέντρο: Θησείο, Πλάκα, Μοναστηράκι, Ακρόπολη, Κολωνάκι», επισημαίνουν οι ειδικοί που δραστηριοποιούνται στην αγορά ακινήτων στις παραπάνω περιοχές. Όπως αναφέρουν, μάλιστα, σήμερα οι αλλοδαποί αντιπροσωπεύουν το 30% των αγοραπωλησιών ακινήτων ετησίως. «Πριν από λίγα χρόνια, το ενδιαφέρον ήταν μηδενικό».
Χάσμα
Στις απαξιωμένες κατοικίες, αλλά και σε εκείνες που έχουν υποστεί τη μεγαλύτερη πτώση τιμών τα τελευταία χρόνια της οικονομικής κρίσης εντοπίζεται και το μεγαλύτερο χάσμα μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών τιμών. Παρά την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών πριν από λίγους μήνες, η οποία επέφερε μειώσεις της τάξεως του 10%-15% κατά μέσο όρο, στην πλειονότητα των περιοχών του Λεκανοπεδίου η απόσταση που χωρίζει τη φορολογητέα αξία των ακινήτων (που υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική τιμή ζώνης) και την πραγματική αξία τους παραμένει μεγάλη.
Οι αποκλίσεις φθάνουν και το 65,7%. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η περιοχή της Κυψέλης, όπου η τιμή πώλησης ενός διαμερίσματος 100 τ.μ. και ηλικίας 25 ετών διαμορφώνεται σε μόλις 35.000 ευρώ, όταν η αντικειμενική τιμή του ξεπερνά τα 102.000 ευρώ.
Σύμφωνα με υπολογισμούς μεσιτικών γραφείων, η συνολική μείωση των τιμών των παλαιότερων διαμερισμάτων προσεγγίζει ή και ξεπερνά το 50% από το 2009 μέχρι σήμερα, χωρίς αυτό να αντανακλάται στη φορολόγηση των εν λόγω ακινήτων.
Η αδικία για τους φορολογούμενους ιδιοκτήτες γίνεται ακόμα μεγαλύτερη, αν συνεκτιμηθεί ότι ο νέος ΕΝΦΙΑ περιλαμβάνει την επέκταση του συμπληρωματικού φόρου σε σχεδόν διπλάσιο αριθμό υπόχρεων, καθώς πλέον θα επιβάλλεται σε όσους διαθέτουν ακίνητα αξίας τουλάχιστον 200.000 ευρώ, από 300.000 ευρώ που ήταν μέχρι πέρυσι.
Επί της ουσίας η αλλαγή αυτή, η οποία συνοδεύεται και από αύξηση των συντελεστών φορολόγησης του συμπληρωματικού φόρου, σημαίνει ότι τον εν λόγω φόρο θα κληθούν φέτος να πληρώσουν πάνω από 600.000 ιδιοκτήτες, υπερδιπλάσιοι απ’ ό,τι μέχρι σήμερα.
Και σημαντικό είναι να αναφερθεί ότι οι τιμές πέφτουν όταν το υφιστάμενο απόθεμα των 150.000 και πλέον νεόδμητων κατοικιών φαίνεται αδύνατον να απορροφηθεί μέσα στην ερχόμενη τετραετία, καθώς οι μισθοί συμπιέζονται και η ανεργία αγγίζει το 30%. Η όποια αγοραστική δύναμη είναι προφανές ότι κατευθύνεται σε φθηνότερα μεταχειρισμένα διαμερίσματα.
Το κόστος
Σε ό,τι αφορά τα νεόδμητα, θεωρείται δεδομένο ότι για να πουληθούν με το υφιστάμενο φορολογικό καθεστώς θα πρέπει να διορθώσουν πολύ κάτω από τις τιμές του κόστους βάσει του οποίου κατασκευάστηκαν.
Δεν είναι μόνο το εργατικό κόστος, όσο το κόστος των υλικών που συνδέονται με το υφιστάμενο κατασκευαστικό σύστημα του οπλισμένου σκυροδέματος που αλλάζουν με τα «εργαλεία» του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Κυρίως όμως η αλλαγή κλίμακας του μεγέθους της κατοικίας και η εφαρμογή της ξηρής δόμησης αναμένεται να δημιουργήσουν ένα άλλο ανταγωνιστικό προϊόν, που θα μπορεί να υποστηρίξει και νέες μορφές χρηματοδότησης.
Με βάση τα παραπάνω και δεδομένου ότι οι χώρες της ΝΑ. Ευρώπης αντιμετωπίζουν μεγάλη ύφεση οι δείκτες προσιτότητας της έρευνας της Deutsche Bank μπορεί να μην επαληθευτούν και η διόρθωση να πάρει ακόμη περισσότερο χρόνο.
«Είναι πολύ δύσκολο να προβλεφθεί με βεβαιότητα», σημειώνουν οι αναλυτές της τράπεζας, «η διόρθωση των αγορών του Βελγίου, της Γαλλίας και της Ολλανδίας που είναι εξαιρετικά υπερτιμημένες. Όμως στην περίπτωση που στην Ιρλανδία και την Ελλάδα διατηρηθεί ο ρυθμός αποκλιμάκωσης των τιμών των κατοικιών, οι αγορές αυτές θα έχουν διορθώσει μέσα σε 1,5 και 4 έτη αντίστοιχα...».
Και η έρευνα καταλήγει: «Ιστορικά, στην Ευρώπη μόνο κάθε δεύτερη έκρηξη κατέληξε σε αποτυχία. Εάν διατηρηθούν οι νομικές και κανονιστικές αλλαγές, οι οποίες έχουν συμβάλει στα υψηλά επίπεδα των τιμών, ο λόγος τιμή/εισόδημα μπορεί να μην φθάσει στα χαμηλά του παρελθόντος».
Ο λογαριασμός
Σε όλα αυτά ο νέος ΕΝΦΙΑ, που ανεβάζει τον «λογαριασμό» των φόρων στα ακίνητα, ο οποίος προέκυψε ως αποτέλεσμα της εφαρμογής του νέου μνημονίου, θα επιτείνει τη διάρκεια, αλλά και πιθανώς ακόμα και την ένταση της ύφεσης στην αγορά ακινήτων.
Πλέον, η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων παραπέμπεται για ακόμα μία φορά στις ελληνικές καλένδες, καθώς η πλειονότητα των φορέων της αγοράς τονίζει ότι κάθε φορά που αυξάνεται η φορολογική επιβάρυνση στα ακίνητα και ιδίως στην κατοχή (π.χ. ΕΝΦΙΑ και συμπληρωματικός φόρος), το άμεσο αποτέλεσμα είναι να αυξάνεται η προσφορά πωλούμενων ακινήτων σε τιμές όλο και χαμηλότερες, καθώς πολλοί φορολογούμενοι επιχειρούν να αποδεσμευτούν από το «βάρος» της κατοχής ακινήτων. Αυτομάτως, κάτι τέτοιο σημαίνει νέα πτώση των τιμών, τη στιγμή που και η ζήτηση φθίνει διαρκώς, καθώς στερεύουν πλέον και τα μετρητά, με τα οποία, εν πολλοίς, πραγματοποιήθηκαν οι περισσότερες αγορές τα τελευταία χρόνια της οικονομικής κρίσης.
Μάλιστα, πρόσθετος επιβαρυντικός παράγοντας εκτιμάται ότι θα αποτελέσει και η «δαμόκλειος σπάθη» των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων.
Την ίδια ώρα η πώλησή τους σε ξένα funds θα οδηγήσει σε νέες πιέσεις των αξιών στην αγορά, καθώς θα καταστεί πολύ δυσκολότερο για τους υπόλοιπους πωλητές να διατηρήσουν τις ζητούμενες τιμές τους, όταν θα διατίθενται διαμερίσματα στο 25%-30% της αντικειμενικής τους αξίας.