 |
| Skitterphoto / pixabay |
Μέρος Α’ - Το κλίμα της οικονομικής ευφορίας που είχε επικρατήσει την δεκαετία του 2000 οδήγησε αρκετούς Έλληνες στη λήψη ενός δανείου. Υπήρξαν δε χορηγήσεις στεγαστικού, επισκευαστικού και επιχειρηματικού δανείου στο ίδιο πρόσωπο, ταυτόχρονα με άνοιγμα σε πιστωτικές κάρτες. Τα κριτήρια με βάση τα οποία εγκρίθηκαν οι χορηγήσεις δεν έχουν διατυπωθεί ξεκάθαρα. Ποιο ήταν δηλαδή, το πλαίσιο οριοθέτησης της πιστοληπτικής ικανότητας των εν δυνάμει δανειοληπτών και αν έτυχαν επεξεργασίας μακροοικονομικά μοντέλα ανάλυσης της ελληνικής και της διεθνούς οικονομίας.
Μαργέλης Κωνσταντίνος
Λευκάδα, 31 Αυγούστου 2019
Δεν έχει επαρκώς διευκρινιστεί αν υπήρχαν οδηγίες από την Κεντρική Τράπεζα της Ελλάδας σχετικά με τις προϋποθέσεις για την χορήγηση δανείων και ποιες ήταν αυτές. Αν έπειτα πραγματοποιήθηκε από την Κεντρική Τράπεζα έλεγχος εφαρμογής των οδηγιών της. Δεν έχει αποσαφηνιστεί αν η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα είχε εκδώσει κατευθύνσεις προς τις επιμέρους Κεντρικές Τράπεζες των χωρών μελών ως προς τα κριτήρια χορήγησης δανείων από τις εμπορικές τράπεζες της χώρας τους, καθώς και αν είχε παράσχει αναλύσεις και προβλέψεις για την πορεία της διεθνούς οικονομίας. Επίσης, αν τελικά αυτές οι εκτιμήσεις επαληθεύτηκαν ή διαψεύστηκαν. Κατά συνέπεια, ένας προβληματισμός αναδύεται σχετικά με τυχόν μερίδιο ευθύνης των ίδιων των τραπεζών, των διοικήσεών τους, της Κεντρική Τράπεζας της Ελλάδος, αλλά ίσως και της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.
Ένας υποψήφιος δανειολήπτης μπορεί να αιτηθεί την χορήγηση οποιοδήποτε ποσού δανείου, αλλά η τράπεζα κατόπιν αξιολόγησης κάποιων κριτηρίων όπως η οικονομική κατάσταση του αιτούμενου, τα οικονομικά δεδομένα της χώρας, η εκτίμηση της διεθνούς οικονομικής πορείας, το αντικείμενο του δανείου (στεγαστικό, επιχειρηματικό, καταναλωτικό) καταλήγει σε ένα συγκεκριμένο πόρισμα. Αν θα χορηγηθεί δάνειο, το μέγεθος αυτού, τους όρους με τους οποίους θα συναφθεί η δανειακή σύμβαση, η προϋπόθεση ύπαρξης υποθήκης ή ενός άλλου προσώπου ως εγγυητή. Η τράπεζα δηλαδή, καταθέτει μία ολοκληρωμένη πρόταση με την οποία αναλαμβάνει το ρίσκο μίας επένδυσης κεφαλαίου προς έναν συγκεκριμένο δανειολήπτη. Μία αδυναμία καταβολής των τοκοχρεολυτικών δόσεων είναι αποτέλεσμα της οικονομικής δυσπραγίας στην οποία εισέρχεται ο δανειολήπτης. Ίσως όμως, να προεκτείνεται και σε μία λανθασμένη πιστοληπτική αξιολόγηση του προσώπου από την τράπεζα, συνεπικουρούμενη ή μη από ατελή εκτίμηση των γενικότερων οικονομικών συνθηκών, για τις οποίες οι τράπεζες διαθέτουν ειδικά τμήματα μελέτης.
Ένας σκεπτικισμός ανακύπτει, σχετικά με την απαίτηση των τραπεζών για εξόφληση μη εξυπηρετούμενου δανείου που χορηγήθηκε με κάλυψη υποθήκης ακινήτου εφόσον διαπιστώνεται ολική αδυναμία του δανειολήπτη να το εξυπηρετήσει. Μήπως θα ήταν δίκαιο η απαίτηση να σταματάει με την οικειοθελή παράδοση του ακινήτου από τη μεριά του δανειολήπτη; Εφόσον κατά την απόφαση χορήγησης του δανείου η τράπεζα ανέλαβε το ρίσκο της επένδυσης των χρημάτων κατόπιν δικής της αξιολόγησης και εκτίμησης, φαντάζει ορθό να προκύπτει η ανάληψη εκ μέρους της ενός μεριδίου ευθύνης, ενώ αντίστοιχα ο δανειολήπτης θα απολέσει το ακίνητο μαζί με χρήματα που είχε εν τω μεταξύ καταβάλει ως δόσεις. Για τα στεγαστικά δάνεια των οποίων οι κάτοχοι είναι σε θέση να αποπληρώνουν ένα ποσό το οποίο όμως είναι πολύ μικρότερο από εκείνο που απαιτείται για να εξυπηρετηθεί το δάνειο ακόμα και έπειτα από μία πολύ ευνοϊκή διευθέτηση, θα μπορούσε να προταθεί η ανταλλαγή της κατοικίας με μία άλλη μικρότερου μεγέθους, η οποία θα προέρχεται μέσα από μία ομάδα ακινήτων που θα είχε δημιουργηθεί από τις συμμετέχουσες τράπεζες. Το μέγεθος του σπιτιού θα μπορούσε να προσαρμόζεται ώστε να μπορεί να ανταποκριθεί ο δανειολήπτης αλλά και να εξυπηρετούνται οι στεγαστικές του ανάγκες. Όσοι δανειολήπτες κατατάσσονταν στην κατηγορία της οικονομικής αβεβαιότητας, όπως για παράδειγμα κάποιοι επιχειρηματίες ή ιδιωτικοί υπάλληλοι, θα μπορούσαν να επιλέξουν να μισθώσουν ένα μικρότερου μεγέθους ακίνητο, παραχωρώντας το ακίνητο που είχαν αγοράσει με δάνειο, αλλά με όρο ότι σε περίπτωση που ανέκαμπταν οικονομικά να διατηρούσαν το δικαίωμα να αγοράσουν το υπό μίσθωση ακίνητο με χορήγηση νέου δανείου. Στη διευθέτηση αυτή να λαμβάνονταν υπόψη τα μισθώματα που θα είχαν πραγματοποιηθεί, καθώς και οι καταβολές του αρχικού δανείου. Μία δηλαδή, ευέλικτη μορφή «πώλησης και επαναμίσθωσης» ή “sale and lease back”. Πιθανότατα έπειτα από τέτοιου είδους διευθετήσεις να προέκυπτε μείωση του αριθμού των ακινήτων που θα πλειστηριαζόντουσαν και κατ’ επέκταση συγκράτηση της πτώσης στις αξίες των ακινήτων. Παράλληλα, θα μειώνονταν οι πιέσεις στους ισολογισμούς των τραπεζών, ενώ θα ενισχύονταν οι πιθανότητες επανεξυπηρέτησης των δανείων, καθώς θα προσαρμόζονταν στα μέτρα των δανειοληπτών. Έπειτα, τα ακίνητα που θα έμεναν αδιάθετα θα ήταν λιγότερα σε αριθμό και μεγαλύτερα σε μέγεθος, γεγονός που θα διευκόλυνε την σταδιακή τους πώληση σε άτομα υψηλής οικονομικής επιφάνειας. Εναλλακτικά, θα μπορούσε να εξεταστεί η εισφορά τους σε μία θυγατρική εταιρεία εκμετάλλευσης ακινήτων με σκοπό την διάθεσή τους προς αστική ή τουριστική ή επαγγελματική ενοικίαση. Μία νέα ενδιαφέρουσα μέθοδος που εμφανίστηκε πρόσφατα με πρωτοβουλία ορισμένων τραπεζών είναι ο επαναϋπολογισμός της αξίας του ακινήτου με βάση τα παρόντα δεδομένα της κτηματαγοράς και η αντίστοιχη αναπροσαρμογή αποπληρωμής του δανείου, κάτι το οποίο εμπεριέχει ένα ρεαλιστικό πνεύμα. Δεν έχουν όμως, διευκρινιστεί οι όροι σε περίπτωση εμφάνισης δυσκολίας πληρωμής κάποιων δόσεων κατά την διάρκεια των ετών.
Η ανάλυση της ενημέρωσης που παρέχεται σε κάθε δανειολήπτη όσον αφορά τη δομή της διαμόρφωσης του εκάστοτε υπολοίπου ενός «κόκκινου» δανείου αποτελεί ένα ακόμα πεδίο συζήτησης. Δηλαδή, αν καταγράφεται ευδιάκριτα το ποσό που αφορά το ανεξόφλητο τμήμα του αρχικού κεφαλαίου, το ποσό που αφορά τους ανεξόφλητους τόκους και ξεχωριστά το ποσό που αφορά τους προκύψαντες τόκους από τυχόν ανατοκισμό του ανεξόφλητου κεφαλαίου-χρεολυσίου και από τυχόν ανατοκισμό των ανεξόφλητων τόκων. Οι προκύπτουσες διαφορές ανάλογα με την μέθοδο χρέωσης και υπολογισμού του ανατοκισμού είναι ιδιαίτερα σημαντικές. Η δομή άλλωστε των τοκοχρεολυτικών δόσεων στο ελληνικό τραπεζικό σύστημα περιέχει μεγάλο τμήμα τόκων και μικρό τμήμα κεφαλαίου για την αρχική περίοδο αποπληρωμής, που με την πάροδο των ετών εναλλάσσεται ώστε τα τελευταία χρόνια η τοκοχρεολυτική δόση να περιλαμβάνει μικρό ποσό τόκων και μεγάλο κεφαλαίου. Ουσιαστικά, πρώτα εξοφλούνται οι τόκοι και βαθμιαία το κεφάλαιο. Για παράδειγμα, σε περίπτωση δανείου 100.000 ευρώ, εξόφλησης σε 25 έτη, με 12 ετήσιες τοκοχρεολυτικές δόσεις, με επιτόκιο 4%, η τοκοχρεολυτική δόση είναι περίπου 527 ευρώ το μήνα, η οποία τον πρώτο μήνα περιλαμβάνει περίπου 194 ευρώ δανειακού κεφαλαίου και περίπου 333 ευρώ τόκων. Η τελευταία δόση περιλαμβάνει περίπου 525 ευρώ κεφαλαίου και περίπου 2 ευρώ τόκων. Το συνολικό ποσό που θα πληρωθεί στην τράπεζα ανέρχεται σε 158.000 ευρώ περίπου. Ποτέ δεν έχει διατυπωθεί ερώτημα για το αν και σε ποιες χώρες υπάρχει η δυνατότητα επιλογής εκ μέρους του δανειολήπτη και ενός άλλου συστήματος εξόφλησης, όπως αυτό της ισόποσης καταβολής τμήματος του κεφαλαίου μαζί με τους τόκους που αναλογούν στο εκάστοτε ανεξόφλητο κεφάλαιο. Για παράδειγμα, με το άλλο σύστημα εξόφλησης, τον πρώτο μήνα η τοκοχρεολυτική δόση ανέρχεται στο ποσό των 667 ευρώ περίπου, αποτελούμενη από περίπου 333 ευρώ δανειακού κεφαλαίου και περίπου 334 ευρώ τόκων. Τον τελευταίο μήνα ανέρχεται σε 334 ευρώ περίπου, καθώς περιλαμβάνει 333 ευρώ κεφαλαίου και 1 ευρώ τόκων περίπου. Το συνολικό ποσό πληρωμής προς την τράπεζα ανέρχεται σε 150.000 ευρώ περίπου. Επίσης, μεγάλες διαφορές προκύπτουν σε περίπτωση πρόωρης μερικής ή ολικής εξόφλησης ενός δανείου, καθώς στην πρώτη περίπτωση το ανεξόφλητο κεφάλαιο είναι πάντοτε περισσότερο από ότι στην δεύτερη περίπτωση.
Ένας υποψήφιος δανειολήπτης μπορεί να αιτηθεί την χορήγηση οποιοδήποτε ποσού δανείου, αλλά η τράπεζα κατόπιν αξιολόγησης κάποιων κριτηρίων όπως η οικονομική κατάσταση του αιτούμενου, τα οικονομικά δεδομένα της χώρας, η εκτίμηση της διεθνούς οικονομικής πορείας, το αντικείμενο του δανείου (στεγαστικό, επιχειρηματικό, καταναλωτικό) καταλήγει σε ένα συγκεκριμένο πόρισμα. Αν θα χορηγηθεί δάνειο, το μέγεθος αυτού, τους όρους με τους οποίους θα συναφθεί η δανειακή σύμβαση, η προϋπόθεση ύπαρξης υποθήκης ή ενός άλλου προσώπου ως εγγυητή. Η τράπεζα δηλαδή, καταθέτει μία ολοκληρωμένη πρόταση με την οποία αναλαμβάνει το ρίσκο μίας επένδυσης κεφαλαίου προς έναν συγκεκριμένο δανειολήπτη. Μία αδυναμία καταβολής των τοκοχρεολυτικών δόσεων είναι αποτέλεσμα της οικονομικής δυσπραγίας στην οποία εισέρχεται ο δανειολήπτης. Ίσως όμως, να προεκτείνεται και σε μία λανθασμένη πιστοληπτική αξιολόγηση του προσώπου από την τράπεζα, συνεπικουρούμενη ή μη από ατελή εκτίμηση των γενικότερων οικονομικών συνθηκών, για τις οποίες οι τράπεζες διαθέτουν ειδικά τμήματα μελέτης.
Ένας σκεπτικισμός ανακύπτει, σχετικά με την απαίτηση των τραπεζών για εξόφληση μη εξυπηρετούμενου δανείου που χορηγήθηκε με κάλυψη υποθήκης ακινήτου εφόσον διαπιστώνεται ολική αδυναμία του δανειολήπτη να το εξυπηρετήσει. Μήπως θα ήταν δίκαιο η απαίτηση να σταματάει με την οικειοθελή παράδοση του ακινήτου από τη μεριά του δανειολήπτη; Εφόσον κατά την απόφαση χορήγησης του δανείου η τράπεζα ανέλαβε το ρίσκο της επένδυσης των χρημάτων κατόπιν δικής της αξιολόγησης και εκτίμησης, φαντάζει ορθό να προκύπτει η ανάληψη εκ μέρους της ενός μεριδίου ευθύνης, ενώ αντίστοιχα ο δανειολήπτης θα απολέσει το ακίνητο μαζί με χρήματα που είχε εν τω μεταξύ καταβάλει ως δόσεις. Για τα στεγαστικά δάνεια των οποίων οι κάτοχοι είναι σε θέση να αποπληρώνουν ένα ποσό το οποίο όμως είναι πολύ μικρότερο από εκείνο που απαιτείται για να εξυπηρετηθεί το δάνειο ακόμα και έπειτα από μία πολύ ευνοϊκή διευθέτηση, θα μπορούσε να προταθεί η ανταλλαγή της κατοικίας με μία άλλη μικρότερου μεγέθους, η οποία θα προέρχεται μέσα από μία ομάδα ακινήτων που θα είχε δημιουργηθεί από τις συμμετέχουσες τράπεζες. Το μέγεθος του σπιτιού θα μπορούσε να προσαρμόζεται ώστε να μπορεί να ανταποκριθεί ο δανειολήπτης αλλά και να εξυπηρετούνται οι στεγαστικές του ανάγκες. Όσοι δανειολήπτες κατατάσσονταν στην κατηγορία της οικονομικής αβεβαιότητας, όπως για παράδειγμα κάποιοι επιχειρηματίες ή ιδιωτικοί υπάλληλοι, θα μπορούσαν να επιλέξουν να μισθώσουν ένα μικρότερου μεγέθους ακίνητο, παραχωρώντας το ακίνητο που είχαν αγοράσει με δάνειο, αλλά με όρο ότι σε περίπτωση που ανέκαμπταν οικονομικά να διατηρούσαν το δικαίωμα να αγοράσουν το υπό μίσθωση ακίνητο με χορήγηση νέου δανείου. Στη διευθέτηση αυτή να λαμβάνονταν υπόψη τα μισθώματα που θα είχαν πραγματοποιηθεί, καθώς και οι καταβολές του αρχικού δανείου. Μία δηλαδή, ευέλικτη μορφή «πώλησης και επαναμίσθωσης» ή “sale and lease back”. Πιθανότατα έπειτα από τέτοιου είδους διευθετήσεις να προέκυπτε μείωση του αριθμού των ακινήτων που θα πλειστηριαζόντουσαν και κατ’ επέκταση συγκράτηση της πτώσης στις αξίες των ακινήτων. Παράλληλα, θα μειώνονταν οι πιέσεις στους ισολογισμούς των τραπεζών, ενώ θα ενισχύονταν οι πιθανότητες επανεξυπηρέτησης των δανείων, καθώς θα προσαρμόζονταν στα μέτρα των δανειοληπτών. Έπειτα, τα ακίνητα που θα έμεναν αδιάθετα θα ήταν λιγότερα σε αριθμό και μεγαλύτερα σε μέγεθος, γεγονός που θα διευκόλυνε την σταδιακή τους πώληση σε άτομα υψηλής οικονομικής επιφάνειας. Εναλλακτικά, θα μπορούσε να εξεταστεί η εισφορά τους σε μία θυγατρική εταιρεία εκμετάλλευσης ακινήτων με σκοπό την διάθεσή τους προς αστική ή τουριστική ή επαγγελματική ενοικίαση. Μία νέα ενδιαφέρουσα μέθοδος που εμφανίστηκε πρόσφατα με πρωτοβουλία ορισμένων τραπεζών είναι ο επαναϋπολογισμός της αξίας του ακινήτου με βάση τα παρόντα δεδομένα της κτηματαγοράς και η αντίστοιχη αναπροσαρμογή αποπληρωμής του δανείου, κάτι το οποίο εμπεριέχει ένα ρεαλιστικό πνεύμα. Δεν έχουν όμως, διευκρινιστεί οι όροι σε περίπτωση εμφάνισης δυσκολίας πληρωμής κάποιων δόσεων κατά την διάρκεια των ετών.
Η ανάλυση της ενημέρωσης που παρέχεται σε κάθε δανειολήπτη όσον αφορά τη δομή της διαμόρφωσης του εκάστοτε υπολοίπου ενός «κόκκινου» δανείου αποτελεί ένα ακόμα πεδίο συζήτησης. Δηλαδή, αν καταγράφεται ευδιάκριτα το ποσό που αφορά το ανεξόφλητο τμήμα του αρχικού κεφαλαίου, το ποσό που αφορά τους ανεξόφλητους τόκους και ξεχωριστά το ποσό που αφορά τους προκύψαντες τόκους από τυχόν ανατοκισμό του ανεξόφλητου κεφαλαίου-χρεολυσίου και από τυχόν ανατοκισμό των ανεξόφλητων τόκων. Οι προκύπτουσες διαφορές ανάλογα με την μέθοδο χρέωσης και υπολογισμού του ανατοκισμού είναι ιδιαίτερα σημαντικές. Η δομή άλλωστε των τοκοχρεολυτικών δόσεων στο ελληνικό τραπεζικό σύστημα περιέχει μεγάλο τμήμα τόκων και μικρό τμήμα κεφαλαίου για την αρχική περίοδο αποπληρωμής, που με την πάροδο των ετών εναλλάσσεται ώστε τα τελευταία χρόνια η τοκοχρεολυτική δόση να περιλαμβάνει μικρό ποσό τόκων και μεγάλο κεφαλαίου. Ουσιαστικά, πρώτα εξοφλούνται οι τόκοι και βαθμιαία το κεφάλαιο. Για παράδειγμα, σε περίπτωση δανείου 100.000 ευρώ, εξόφλησης σε 25 έτη, με 12 ετήσιες τοκοχρεολυτικές δόσεις, με επιτόκιο 4%, η τοκοχρεολυτική δόση είναι περίπου 527 ευρώ το μήνα, η οποία τον πρώτο μήνα περιλαμβάνει περίπου 194 ευρώ δανειακού κεφαλαίου και περίπου 333 ευρώ τόκων. Η τελευταία δόση περιλαμβάνει περίπου 525 ευρώ κεφαλαίου και περίπου 2 ευρώ τόκων. Το συνολικό ποσό που θα πληρωθεί στην τράπεζα ανέρχεται σε 158.000 ευρώ περίπου. Ποτέ δεν έχει διατυπωθεί ερώτημα για το αν και σε ποιες χώρες υπάρχει η δυνατότητα επιλογής εκ μέρους του δανειολήπτη και ενός άλλου συστήματος εξόφλησης, όπως αυτό της ισόποσης καταβολής τμήματος του κεφαλαίου μαζί με τους τόκους που αναλογούν στο εκάστοτε ανεξόφλητο κεφάλαιο. Για παράδειγμα, με το άλλο σύστημα εξόφλησης, τον πρώτο μήνα η τοκοχρεολυτική δόση ανέρχεται στο ποσό των 667 ευρώ περίπου, αποτελούμενη από περίπου 333 ευρώ δανειακού κεφαλαίου και περίπου 334 ευρώ τόκων. Τον τελευταίο μήνα ανέρχεται σε 334 ευρώ περίπου, καθώς περιλαμβάνει 333 ευρώ κεφαλαίου και 1 ευρώ τόκων περίπου. Το συνολικό ποσό πληρωμής προς την τράπεζα ανέρχεται σε 150.000 ευρώ περίπου. Επίσης, μεγάλες διαφορές προκύπτουν σε περίπτωση πρόωρης μερικής ή ολικής εξόφλησης ενός δανείου, καθώς στην πρώτη περίπτωση το ανεξόφλητο κεφάλαιο είναι πάντοτε περισσότερο από ότι στην δεύτερη περίπτωση.