Σε εταιρείες που θα πουληθούν σε ξένους επενδυτές θα περάσουν τα ακίνητα που αποκτήθηκαν μέσω πλειστηριασμών
Από: sofokleousin.gr
Λύση στο πρόβλημα των ακινήτων που έχουν περιέλθει στα χαρτοφυλάκιά τους μέσω πλειστηριασμών αναζητούν οι διοικήσεις των τραπεζών, καθώς δέχονται ισχυρή πίεση από τους επόπτες της ΕΚΤ να μειώσουν τον κίνδυνο που προκύπτει από την κατοχή ακινήτων αξίας πολλών δισεκατομμυρίων ευρώ, για τα οποία είναι αβέβαιος ο χρόνος ρευστοποίησης, ενώ αναμένεται να προστεθούν και άλλα ακίνητα αυτής της κατηγορίας στα τραπεζικά χαρτοφυλάκια, όσο θα επιταχύνονται οι πλειστηριασμοί που «πάγωσαν» με την πανδημία.
Οι τράπεζες υπολογίζεται ότι έχουν στα χαρτοφυλάκιά τους ακίνητα λογιστικής αξίας άνω των 8 δισ. ευρώ, τα οποία αποκτήθηκαν εξαιτίας της έλλειψης αγοραστικού ενδιαφέροντος στους πλειστηριασμούς. Για να μην καταρρεύσουν οι τιμές λόγω της έλλειψης ενδιαφέροντος, οι ίδιες οι επισπεύδουσες τράπεζες ήταν τα τελευταία χρόνια οι αγοραστές στο 80 - 90% των πλειστηριασμών που είχαν επιτυχή κατάληξη. Το ίδιο πρόβλημα αναμένεται ότι θα συνεχίσει να απασχολεί τις τράπεζες και στη φάση της επανεκκίνησης των πλειστηριασμών μετά την πανδημία, καθώς δεν διαφαίνεται κάποια ουσιαστική αναθέρμανση του αγοραστικού ενδιαφέροντος.
Τα κατασχεμένα ακίνητα που λιμνάζουν στους τραπεζικούς ισολογισμούς είναι πηγή πολλών πονοκεφάλων για τις διοικήσεις. Αφενός, είναι πολύ δύσκολο να βρεθεί το απαιτούμενο αγοραστικό ενδιαφέρον για να πουληθούν γρήγορα, ακόμη και αν πακεταριστούν για να πουληθούν σε μεγάλους επενδυτές. Σε πολλά από τα ακίνητα αυτά, εξάλλου, υπάρχουν σοβαρά προβλήματα και εκκρεμότητες, όπως οι μη τακτοποιημένες πολεοδομικές παραβάσεις, που απαιτούν χρόνο και χρήμα από την πλευρά των τραπεζών για να διευθετηθούν και να προχωρήσουν οι πωλήσεις.
Σε κάθε περίπτωση, αν οι τράπεζες πουλήσουν ακίνητα με τον μαζικό τρόπο που επιβάλλουν οι εποπτικοί κανόνες για τη μείωση των κινδύνων, οι κινήσεις τραπεζών μπορεί να ανοίξουν ένα φαύλο κύκλο, όπου θα πιέζονται χαμηλότερα οι τιμές συνολικά στην αγορά και αυτή η μείωση των τιμών θα τις υποχρεώνει να σχηματίζουν προβλέψεις για την υποτίμηση της αξίας των ακινήτων, επιβαρύνοντας την κεφαλαιακή τους θέση.
Για να ξεπερασθούν αυτά τα προβλήματα, η διοίκηση της Alpha Bank βρήκε μια λύση που, εάν εφαρμοσθεί με επιτυχία, όχι μόνο μπορεί να απαλλάξει την τράπεζα από το λογιστικό πρόβλημα της κατοχής ακινήτων, αλλά και να επιτρέψει την αξιοποίησή τους με άνεση χρόνου και την υποστήριξη ενός ξένου επενδυτή. Το Project Skyline, όπως έχει ονομασθεί από τη διοίκηση της τράπεζας, παρακολουθούν με μεγάλο ενδιαφέρον και οι διοικήσεις της Εθνικής και της Πειραιώς, προκειμένου να ακολουθήσουν την ίδια πορεία, ενώ η Eurobank αποτελεί ξεχωριστή περίπτωση, αφού σχεδιάζει μαζικές πωλήσεις ακινήτων σε «μπουκέτα» αξίας πολλών εκατομμυρίων το καθένα.
Από λογιστική άποψη, το σχέδιο της Alpha Bank είναι ευφυές, αφού προβλέπει ότι η εισηγμένη θυγατρική Alpha Αστικά Ακίνητα θα γίνει το εταιρικό όχημα στο οποίο θα μεταφερθούν τα περισσότερα ακίνητα του χαρτοφυλακίου της τράπεζας και, στη συνέχεια, η πλειοψηφία των μετοχών θα περάσει σε έναν ή περισσότερους ξένους στρατηγικούς επενδυτές, με την τράπεζα να διατηρεί μειοψηφική συμμετοχή. Με αυτόν τον τρόπο, επειδή η νέα εταιρική πλατφόρμα θα ελέγχεται από τρίτους επενδυτές, θα πάψει να ενοποιείται στον ισολογισμό του ομίλου της Alpha Bank. Έτσι, αν όλα πάνε καλά με την αναζήτηση επενδυτών, μέσα σε μια νύχτα η τράπεζα θα έχει απαλλαγεί από το βάρος των ακινήτων στο χαρτοφυλάκιό της.
Τα ερωτήματα που υπάρχουν και μένει να απαντηθούν το φθινόπωρο, όταν θα αναζητηθούν επενδυτές για αυτή τη συναλλαγή, είναι αν θα υπάρξει ισχυρό ενδιαφέρον και πώς αυτό θα αποτυπωθεί στο τίμημα που θα προσφερθεί. Ακόμη και αν η συναλλαγή γίνει με έκπτωση (discount) έναντι της λογιστικής αξίας των ακινήτων, η συναλλαγή μπορεί να είναι επωφελής για την τράπεζα, όχι μόνο γιατί θα μπορέσει γρήγορα να απαλλαγεί από το βάρος των ακινήτων, αλλά και επειδή η δομή του deal, όπως έχει σχεδιασθεί, θα επιτρέψει στην Alpha να έχει οφέλη από την αξιοποίηση των ακινήτων σε βάθος χρόνου, κάτι που θα ήταν πολύ αμφίβολο αν αυτά έμεναν στον ισολογισμό της και προσπαθούσε να τα ρευστοποιήσει σε σύντομο χρόνο.
Ένα επιπλέον όφελος για την τράπεζα θα προέλθει από τα έσοδα που θα έχει από την παροχή υπηρεσιών στη «νέα» Alpha Αστικά Ακίνητα. Η εταιρεία, που θα ελέγχεται από τρίτους επενδυτές, σχεδιάζεται να συνάψει μακροπρόθεσμη σύμβαση με την Alpha Διαχειρίσεως Ακινήτων και Επενδύσεων για τη διαχείριση του χαρτοφυλακίου ακινήτων της Alpha Αστικά Ακίνητα.
Το project της Alpha θα αρχίσει να «τρέχει» από τον Σεπτέμβριο με προοπτική να ολοκληρωθεί ως το τέλος του χρόνου. Θα το παρακολουθούν στενά οι διοικήσεις της Πειραιώς και της Εθνικής, που προσανατολίζονται σε ανάλογες λύσεις. Ήδη η Πειραιώς έχει «βγάλει στην άκρη» ακίνητα αξίας 1 δισ. ευρώ που προορίζονται για αξιοποίηση, όπως δήλωσε πρόσφατα η διοίκηση στην ενημέρωση των αναλυτών για τα αποτελέσματα α' εξαμήνου, χωρίς να εξηγήσει με ποια μέθοδο θα αξιοποιηθούν. Σύμφωνα με πληροφορίες, όμως, το επικρατέστερο σενάριο είναι να μεταφερθούν σε ξεχωριστό εταιρικό όχημα με την πλειοψηφία των μετοχών να περνά σε επενδυτές.
Λύση στο πρόβλημα των ακινήτων που έχουν περιέλθει στα χαρτοφυλάκιά τους μέσω πλειστηριασμών αναζητούν οι διοικήσεις των τραπεζών, καθώς δέχονται ισχυρή πίεση από τους επόπτες της ΕΚΤ να μειώσουν τον κίνδυνο που προκύπτει από την κατοχή ακινήτων αξίας πολλών δισεκατομμυρίων ευρώ, για τα οποία είναι αβέβαιος ο χρόνος ρευστοποίησης, ενώ αναμένεται να προστεθούν και άλλα ακίνητα αυτής της κατηγορίας στα τραπεζικά χαρτοφυλάκια, όσο θα επιταχύνονται οι πλειστηριασμοί που «πάγωσαν» με την πανδημία.
Οι τράπεζες υπολογίζεται ότι έχουν στα χαρτοφυλάκιά τους ακίνητα λογιστικής αξίας άνω των 8 δισ. ευρώ, τα οποία αποκτήθηκαν εξαιτίας της έλλειψης αγοραστικού ενδιαφέροντος στους πλειστηριασμούς. Για να μην καταρρεύσουν οι τιμές λόγω της έλλειψης ενδιαφέροντος, οι ίδιες οι επισπεύδουσες τράπεζες ήταν τα τελευταία χρόνια οι αγοραστές στο 80 - 90% των πλειστηριασμών που είχαν επιτυχή κατάληξη. Το ίδιο πρόβλημα αναμένεται ότι θα συνεχίσει να απασχολεί τις τράπεζες και στη φάση της επανεκκίνησης των πλειστηριασμών μετά την πανδημία, καθώς δεν διαφαίνεται κάποια ουσιαστική αναθέρμανση του αγοραστικού ενδιαφέροντος.
Τα κατασχεμένα ακίνητα που λιμνάζουν στους τραπεζικούς ισολογισμούς είναι πηγή πολλών πονοκεφάλων για τις διοικήσεις. Αφενός, είναι πολύ δύσκολο να βρεθεί το απαιτούμενο αγοραστικό ενδιαφέρον για να πουληθούν γρήγορα, ακόμη και αν πακεταριστούν για να πουληθούν σε μεγάλους επενδυτές. Σε πολλά από τα ακίνητα αυτά, εξάλλου, υπάρχουν σοβαρά προβλήματα και εκκρεμότητες, όπως οι μη τακτοποιημένες πολεοδομικές παραβάσεις, που απαιτούν χρόνο και χρήμα από την πλευρά των τραπεζών για να διευθετηθούν και να προχωρήσουν οι πωλήσεις.
Σε κάθε περίπτωση, αν οι τράπεζες πουλήσουν ακίνητα με τον μαζικό τρόπο που επιβάλλουν οι εποπτικοί κανόνες για τη μείωση των κινδύνων, οι κινήσεις τραπεζών μπορεί να ανοίξουν ένα φαύλο κύκλο, όπου θα πιέζονται χαμηλότερα οι τιμές συνολικά στην αγορά και αυτή η μείωση των τιμών θα τις υποχρεώνει να σχηματίζουν προβλέψεις για την υποτίμηση της αξίας των ακινήτων, επιβαρύνοντας την κεφαλαιακή τους θέση.
Για να ξεπερασθούν αυτά τα προβλήματα, η διοίκηση της Alpha Bank βρήκε μια λύση που, εάν εφαρμοσθεί με επιτυχία, όχι μόνο μπορεί να απαλλάξει την τράπεζα από το λογιστικό πρόβλημα της κατοχής ακινήτων, αλλά και να επιτρέψει την αξιοποίησή τους με άνεση χρόνου και την υποστήριξη ενός ξένου επενδυτή. Το Project Skyline, όπως έχει ονομασθεί από τη διοίκηση της τράπεζας, παρακολουθούν με μεγάλο ενδιαφέρον και οι διοικήσεις της Εθνικής και της Πειραιώς, προκειμένου να ακολουθήσουν την ίδια πορεία, ενώ η Eurobank αποτελεί ξεχωριστή περίπτωση, αφού σχεδιάζει μαζικές πωλήσεις ακινήτων σε «μπουκέτα» αξίας πολλών εκατομμυρίων το καθένα.
Από λογιστική άποψη, το σχέδιο της Alpha Bank είναι ευφυές, αφού προβλέπει ότι η εισηγμένη θυγατρική Alpha Αστικά Ακίνητα θα γίνει το εταιρικό όχημα στο οποίο θα μεταφερθούν τα περισσότερα ακίνητα του χαρτοφυλακίου της τράπεζας και, στη συνέχεια, η πλειοψηφία των μετοχών θα περάσει σε έναν ή περισσότερους ξένους στρατηγικούς επενδυτές, με την τράπεζα να διατηρεί μειοψηφική συμμετοχή. Με αυτόν τον τρόπο, επειδή η νέα εταιρική πλατφόρμα θα ελέγχεται από τρίτους επενδυτές, θα πάψει να ενοποιείται στον ισολογισμό του ομίλου της Alpha Bank. Έτσι, αν όλα πάνε καλά με την αναζήτηση επενδυτών, μέσα σε μια νύχτα η τράπεζα θα έχει απαλλαγεί από το βάρος των ακινήτων στο χαρτοφυλάκιό της.
Τα ερωτήματα που υπάρχουν και μένει να απαντηθούν το φθινόπωρο, όταν θα αναζητηθούν επενδυτές για αυτή τη συναλλαγή, είναι αν θα υπάρξει ισχυρό ενδιαφέρον και πώς αυτό θα αποτυπωθεί στο τίμημα που θα προσφερθεί. Ακόμη και αν η συναλλαγή γίνει με έκπτωση (discount) έναντι της λογιστικής αξίας των ακινήτων, η συναλλαγή μπορεί να είναι επωφελής για την τράπεζα, όχι μόνο γιατί θα μπορέσει γρήγορα να απαλλαγεί από το βάρος των ακινήτων, αλλά και επειδή η δομή του deal, όπως έχει σχεδιασθεί, θα επιτρέψει στην Alpha να έχει οφέλη από την αξιοποίηση των ακινήτων σε βάθος χρόνου, κάτι που θα ήταν πολύ αμφίβολο αν αυτά έμεναν στον ισολογισμό της και προσπαθούσε να τα ρευστοποιήσει σε σύντομο χρόνο.
Ένα επιπλέον όφελος για την τράπεζα θα προέλθει από τα έσοδα που θα έχει από την παροχή υπηρεσιών στη «νέα» Alpha Αστικά Ακίνητα. Η εταιρεία, που θα ελέγχεται από τρίτους επενδυτές, σχεδιάζεται να συνάψει μακροπρόθεσμη σύμβαση με την Alpha Διαχειρίσεως Ακινήτων και Επενδύσεων για τη διαχείριση του χαρτοφυλακίου ακινήτων της Alpha Αστικά Ακίνητα.
Το project της Alpha θα αρχίσει να «τρέχει» από τον Σεπτέμβριο με προοπτική να ολοκληρωθεί ως το τέλος του χρόνου. Θα το παρακολουθούν στενά οι διοικήσεις της Πειραιώς και της Εθνικής, που προσανατολίζονται σε ανάλογες λύσεις. Ήδη η Πειραιώς έχει «βγάλει στην άκρη» ακίνητα αξίας 1 δισ. ευρώ που προορίζονται για αξιοποίηση, όπως δήλωσε πρόσφατα η διοίκηση στην ενημέρωση των αναλυτών για τα αποτελέσματα α' εξαμήνου, χωρίς να εξηγήσει με ποια μέθοδο θα αξιοποιηθούν. Σύμφωνα με πληροφορίες, όμως, το επικρατέστερο σενάριο είναι να μεταφερθούν σε ξεχωριστό εταιρικό όχημα με την πλειοψηφία των μετοχών να περνά σε επενδυτές.