Ο πρώτος κύκλος των παρεμβάσεων στη φορολογία ακινήτων έκλεισε με την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών και του ΕΝΦΙΑ. Ένα έργο δύσκολο και σημαντικό, καθώς από τη μία οι τιμές των ακινήτων προσέγγισαν τις εμπορικές, ενώ από την άλλη μειώθηκε σημαντικά ο ΕΝΦΙΑ για 8 στους 10 ιδιοκτήτες.
Από: capital.gr / Του Προκόπη Χατζηνικολάου
Το οικονομικό επιτελείο όμως ξεκινά τη δεύτερη φάση των αλλαγών. Στη φάση αυτή θα γίνει προσπάθεια διόρθωσης των στρεβλώσεων που προκαλούν οι επιμέρους παράγοντες προσδιορισμού τόσο του ΕΝΦΙΑ όσο και του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων. Συγκεκριμένα, θα επιχειρήσει να διορθώσει τους συντελεστές παλαιότητας και εμπορικότητας. Ο συντελεστής παλαιότητας (ένα σπίτι στην ίδια περιοχή στον ίδιο όροφο και για παράδειγμα με μία πρόσοψη) έχει την ίδια αξία είτε είναι ηλικίας 26 χρόνων, είτε 40, είτε 50 χρόνων.
Με βάση προηγούμενες εισηγήσεις, το οικονομικό επιτελείο σχεδίαζε να προσθέσει συστατικά στους συντελεστές παλαιότητας, όπως για παράδειγμα ενεργειακή κλάση ακινήτου, ανακαινίσεις κ.λπ., διαφοροποιώντας με αυτόν τον τρόπο τη φορολογητέα αξία δύο ακινήτων ίδιας ηλικίας.
Επίσης, σχεδιάζονται και αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού των αξιών καθώς παρατηρούνται επίσης μεγάλες αποκλίσεις. Για παράδειγμα, με διαφορετικές αξίες φορολογείται ένα ακίνητο εάν πρόκειται να μεταβιβασθεί και διαφορετικά εάν πρόκειται για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι συντελεστές παλαιότητας, όπου είναι εκ διαμέτρου αντίθετοι εκείνοι που εφαρμόζονται στον ΕΝΦΙΑ σε σχέση με τους αντίστοιχους για τον προσδιορισμό των αντικειμενικών αξιών. Στον ΕΝΦΙΑ εφαρμόζεται ουσιαστικά συντελεστής "νεότητας", καθώς στα νεόδμητα ακίνητα υπάρχει προσαύξηση του φόρου μέχρι και 25%. Και αυτό παρά το γεγονός ότι η τιμή ζώνης που λαμβάνεται υπόψη αφορά ήδη νεόδμητο κτίσμα.
Παράλληλα, με τους συντελεστές παλαιότητας θα αλλάξουν και οι συντελεστές εμπορικότητας, αφού προηγουμένως το υπουργείο Οικονομικών προχωρήσει στην επαναχάραξη των τιμών ζώνης. Οι συντελεστές εμπορικότητας έχουν παραμείνει οι ίδιοι τα τελευταία 40 χρόνια. Το σχέδιο του υπουργείου Οικονομικών προβλέπει την επαναχάραξη των τιμών ζώνης σε πρώτη φάση στα μεγάλα αστικά κέντρα. Σε συνεργασία με πανεπιστήμια και το Τεχνικό Επιμελητήριο αναμένεται εντός του 2022 να έχουν ολοκληρωθεί οι σχετικές προτάσεις, οι οποίες θα υποβληθούν στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών. Όπως αναφέρουν, σε αρκετές περιοχές θα σπάσουν στα δύο οι υφιστάμενες ζώνες, σε άλλες περιπτώσεις θα γίνουν επεκτάσεις, ενώ κάποιες ζώνες θα συνενωθούν.
Στην τρίτη και τελευταία φάση το υπουργεία Οικονομικών και Ψηφιακής Διακυβέρνησης θα θέσουν σε εφαρμογή το ψηφιακό σύστημα μαζικών εκτιμήσεων ακινήτων, το οποίο υπολογίζεται να έχει ολοκληρωθεί στα τέλη του 2023. Το νέο Πληροφοριακό Σύστημα θα αντλεί αυτόματα στοιχεία από διάφορες πηγές για τις μεταβολές των τιμών των ακινήτων, όπως τα συμβόλαια αγοροπωλησιών, τα ενοικιαστήρια, εκτιμήσεις από ειδικούς εκτιμητές κ.λπ. Ειδικότερα, θα συγκεντρώνονται στοιχεία από τις ακόλουθους φορείς:
1. Φορείς του Δημοσίου, Ν.Π.Δ.Δ.
2. Από τις κατά τόπους Κτηματικές Υπηρεσίες της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας για τη διεξαγωγή τοπικών εκτιμήσεων και άντληση σχετικών πληροφοριών.
3. Την Τράπεζα της Ελλάδος η οποία ήδη συγκεντρώνει και επεξεργάζεται τα στοιχεία των τραπεζών για την αξία των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, που γίνονται μέσω αυτών, με τη λήψη δανείων. Κάθε τράπεζα εκτιμά η ίδια την αξία των ακινήτων που δανειοδοτεί.
4. Τους συμβολαιογράφους.
5. Την πορεία των ενοικίων, οι αυξομειώσεις των οποίων αποτελούν μια από τις ενδείξεις των τιμών αγοράς των ακινήτων.
6. Την εξέλιξη των τιμών αγοράς των ακινήτων, από τις ιδιωτικές εταιρείες Real Estate.
7. Τους ιδιώτες εκτιμητές που προσλαμβάνει το υπουργείο Οικονομικών.
Το οικονομικό επιτελείο όμως ξεκινά τη δεύτερη φάση των αλλαγών. Στη φάση αυτή θα γίνει προσπάθεια διόρθωσης των στρεβλώσεων που προκαλούν οι επιμέρους παράγοντες προσδιορισμού τόσο του ΕΝΦΙΑ όσο και του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων. Συγκεκριμένα, θα επιχειρήσει να διορθώσει τους συντελεστές παλαιότητας και εμπορικότητας. Ο συντελεστής παλαιότητας (ένα σπίτι στην ίδια περιοχή στον ίδιο όροφο και για παράδειγμα με μία πρόσοψη) έχει την ίδια αξία είτε είναι ηλικίας 26 χρόνων, είτε 40, είτε 50 χρόνων.
Με βάση προηγούμενες εισηγήσεις, το οικονομικό επιτελείο σχεδίαζε να προσθέσει συστατικά στους συντελεστές παλαιότητας, όπως για παράδειγμα ενεργειακή κλάση ακινήτου, ανακαινίσεις κ.λπ., διαφοροποιώντας με αυτόν τον τρόπο τη φορολογητέα αξία δύο ακινήτων ίδιας ηλικίας.
Επίσης, σχεδιάζονται και αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού των αξιών καθώς παρατηρούνται επίσης μεγάλες αποκλίσεις. Για παράδειγμα, με διαφορετικές αξίες φορολογείται ένα ακίνητο εάν πρόκειται να μεταβιβασθεί και διαφορετικά εάν πρόκειται για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι συντελεστές παλαιότητας, όπου είναι εκ διαμέτρου αντίθετοι εκείνοι που εφαρμόζονται στον ΕΝΦΙΑ σε σχέση με τους αντίστοιχους για τον προσδιορισμό των αντικειμενικών αξιών. Στον ΕΝΦΙΑ εφαρμόζεται ουσιαστικά συντελεστής "νεότητας", καθώς στα νεόδμητα ακίνητα υπάρχει προσαύξηση του φόρου μέχρι και 25%. Και αυτό παρά το γεγονός ότι η τιμή ζώνης που λαμβάνεται υπόψη αφορά ήδη νεόδμητο κτίσμα.
Παράλληλα, με τους συντελεστές παλαιότητας θα αλλάξουν και οι συντελεστές εμπορικότητας, αφού προηγουμένως το υπουργείο Οικονομικών προχωρήσει στην επαναχάραξη των τιμών ζώνης. Οι συντελεστές εμπορικότητας έχουν παραμείνει οι ίδιοι τα τελευταία 40 χρόνια. Το σχέδιο του υπουργείου Οικονομικών προβλέπει την επαναχάραξη των τιμών ζώνης σε πρώτη φάση στα μεγάλα αστικά κέντρα. Σε συνεργασία με πανεπιστήμια και το Τεχνικό Επιμελητήριο αναμένεται εντός του 2022 να έχουν ολοκληρωθεί οι σχετικές προτάσεις, οι οποίες θα υποβληθούν στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών. Όπως αναφέρουν, σε αρκετές περιοχές θα σπάσουν στα δύο οι υφιστάμενες ζώνες, σε άλλες περιπτώσεις θα γίνουν επεκτάσεις, ενώ κάποιες ζώνες θα συνενωθούν.
Στην τρίτη και τελευταία φάση το υπουργεία Οικονομικών και Ψηφιακής Διακυβέρνησης θα θέσουν σε εφαρμογή το ψηφιακό σύστημα μαζικών εκτιμήσεων ακινήτων, το οποίο υπολογίζεται να έχει ολοκληρωθεί στα τέλη του 2023. Το νέο Πληροφοριακό Σύστημα θα αντλεί αυτόματα στοιχεία από διάφορες πηγές για τις μεταβολές των τιμών των ακινήτων, όπως τα συμβόλαια αγοροπωλησιών, τα ενοικιαστήρια, εκτιμήσεις από ειδικούς εκτιμητές κ.λπ. Ειδικότερα, θα συγκεντρώνονται στοιχεία από τις ακόλουθους φορείς:
1. Φορείς του Δημοσίου, Ν.Π.Δ.Δ.
2. Από τις κατά τόπους Κτηματικές Υπηρεσίες της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας για τη διεξαγωγή τοπικών εκτιμήσεων και άντληση σχετικών πληροφοριών.
3. Την Τράπεζα της Ελλάδος η οποία ήδη συγκεντρώνει και επεξεργάζεται τα στοιχεία των τραπεζών για την αξία των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, που γίνονται μέσω αυτών, με τη λήψη δανείων. Κάθε τράπεζα εκτιμά η ίδια την αξία των ακινήτων που δανειοδοτεί.
4. Τους συμβολαιογράφους.
5. Την πορεία των ενοικίων, οι αυξομειώσεις των οποίων αποτελούν μια από τις ενδείξεις των τιμών αγοράς των ακινήτων.
6. Την εξέλιξη των τιμών αγοράς των ακινήτων, από τις ιδιωτικές εταιρείες Real Estate.
7. Τους ιδιώτες εκτιμητές που προσλαμβάνει το υπουργείο Οικονομικών.