Μια ιστορία παράνοιας που μπλοκάρει αγοροπωλησίες, κληρονομιές και γονικές παροχές ακίνητων - Μπορεί να έχετε «διάφορες» με τον γείτονα σας στα τετραγωνικά και να μην το ξέρετε
Από: protothema.gr / Γράφει ο Στέλιος Κράλογλου
Οι «διαμερισματώσεις μεταξύ όμορων ιδιοκτησιών» είναι κατι που μπορεί να μην σας απασχολήσει πότε εάν δεν χρειαστεί να πουλήστε η -γενικά- να μεταβιβάσετε κάποιο διαμέρισμα που έχετε. Εάν όμως προχωρήσετε σε αποδοχή κληρονομιάς, γονική παροχή ή πώληση τότε μπορεί να σας περιμένει μια έκπληξη στο γραφείο του Πολιτικού Μηχανικού. Ίσως βρεθεί στην δύσκολη θέση να σας ενημερώσει οτι τετραγωνικά του ακινήτου σας και τους διπλανού διαμερίσματος δεν είναι αυτό που νομίζατε. Και για να γίνουν αλλαγές στα συμβόλαιά δεν φτάνει να συμφωνήστε οι δυο σας άλλα ολόκληρη η πολυκατοικία, πράγμα εκ φύσεως.... αδύνατο!
Ας πούμε οτι κάποιος αγόρασε με συμβόλαιο το 1990 ένα διαμέρισμα σε πενταώροφη πολυκατοικία η οποία έχει δύο διαμερίσματα ανά όροφο, εμβαδού 100 τ.μ. και σήμερα θέλει να το πουλήσει (ή να το κάνει γονική παροχή στα παιδιά του). Μαθαίνει για πρώτη φορά από τον μηχανικό που κάλεσε για να το μετρήσει προκειμένου να φτιάξει την «ταυτότητα διηρημένης ιδιοκτησίας», ότι το διαμέρισμά του δεν είναι 100 αλλά 102 τ.μ., δηλαδή δύο τετραγωνικά μέτρα μεγαλύτερο εις βάρος του διπλανού διαμερίσματος. Από αυτόν μαθαίνει και ο εμβρόντητος γείτονάς του πως το διαμέρισμά του είναι εκ κατασκευής δύο τετραγωνικά μικρότερο από τα σχέδια και το συμβόλαιό του. Για να συνταχθεί έγκυρο μεταβιβαστικό συμβόλαιο, πρέπει πρώτα να υπογραφεί από όλους τους ιδιοκτήτες όλων των υπόλοιπων διαμερισμάτων της πολυκατοικίας συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας του κτιρίου, κάτι αδύνατον στην πράξη, που θα πρέπει να μεταγραφεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή το Υποθηκοφυλακείο, ανάλογα με την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο.
Για τους κοινόχρηστους χώρους
Με την παρ. 5 του άρθρου 98 του ν. 4495/2017, όπως τροποποιήθηκε από το ν. 4759/2020, αποκαταστάθηκε το ανυπέρβλητο πρόβλημα που αντιμετώπιζαν δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών σε όλη την Ελλάδα, τα διαμερίσματα των οποίων είχαν κάποια διαφορά στην επιφάνεια τους σε σχέση με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια, υπέρ ή σε βάρος κοινόχρηστων χώρων των πολυκατοικιών, κάτι το οποίο πριν απαιτούσε τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας με την συμμετοχή όλων των συνιδιοκτητών του κτιρίου, που ήταν πρακτικά ανέφικτο.
Ποια είναι η λύση
Παρότι έτσι λύθηκε επιτυχώς το δυσχερές αυτό πρόβλημα, παραμένει άλυτο το άλλο όπου η διαφορά στην επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας έχει προκύψει υπέρ ή σε βάρος μίας ή περισσότερων όμορων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Σήμερα, οπως προαναφερθηκε, απαιτείται τροποποίηση της σύστασης με συμμετοχή του συνόλου των συνιδιοκτητών και των υπολοίπων ορόφων, κάτι πρακτικά ανέφικτο, παρότι στην πραγματικότητα, το πρόβλημα αυτό δεν αφορά παρά μόνον τους ιδιοκτήτες των επηρεαζόμενων οριζοντίων ιδιοκτησιών!
Στις περισσότερες από αυτές τις περιπτώσεις –οι οποίες έχουν προκύψει σχεδόν πάντοτε από την κατασκευή της πολυκατοικίας- τα σχέδια που έχουν προσαρτηθεί στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας αποτυπώνουν μεν την πραγματική κατάσταση, αλλά υπάρχουν αποκλίσεις σε σχέση με τα εγκεκριμένα από την πολεοδομία σχέδια.
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ Θα διευκόλυνε τις συμβολαιογραφικές πράξεις αν για διαμερισματώσεις μεταξύ όμορων ιδιοκτησιών επιτρεπόταν η τροποποίηση της σύστασης κατόπιν συμφωνίας μόνο των ιδιοκτητών που οι ιδιοκτησίες τους συμμετέχουν στην διαφορετική διαμερισμάτωση”.
Οι «διαμερισματώσεις μεταξύ όμορων ιδιοκτησιών» είναι κατι που μπορεί να μην σας απασχολήσει πότε εάν δεν χρειαστεί να πουλήστε η -γενικά- να μεταβιβάσετε κάποιο διαμέρισμα που έχετε. Εάν όμως προχωρήσετε σε αποδοχή κληρονομιάς, γονική παροχή ή πώληση τότε μπορεί να σας περιμένει μια έκπληξη στο γραφείο του Πολιτικού Μηχανικού. Ίσως βρεθεί στην δύσκολη θέση να σας ενημερώσει οτι τετραγωνικά του ακινήτου σας και τους διπλανού διαμερίσματος δεν είναι αυτό που νομίζατε. Και για να γίνουν αλλαγές στα συμβόλαιά δεν φτάνει να συμφωνήστε οι δυο σας άλλα ολόκληρη η πολυκατοικία, πράγμα εκ φύσεως.... αδύνατο!
Ας πούμε οτι κάποιος αγόρασε με συμβόλαιο το 1990 ένα διαμέρισμα σε πενταώροφη πολυκατοικία η οποία έχει δύο διαμερίσματα ανά όροφο, εμβαδού 100 τ.μ. και σήμερα θέλει να το πουλήσει (ή να το κάνει γονική παροχή στα παιδιά του). Μαθαίνει για πρώτη φορά από τον μηχανικό που κάλεσε για να το μετρήσει προκειμένου να φτιάξει την «ταυτότητα διηρημένης ιδιοκτησίας», ότι το διαμέρισμά του δεν είναι 100 αλλά 102 τ.μ., δηλαδή δύο τετραγωνικά μέτρα μεγαλύτερο εις βάρος του διπλανού διαμερίσματος. Από αυτόν μαθαίνει και ο εμβρόντητος γείτονάς του πως το διαμέρισμά του είναι εκ κατασκευής δύο τετραγωνικά μικρότερο από τα σχέδια και το συμβόλαιό του. Για να συνταχθεί έγκυρο μεταβιβαστικό συμβόλαιο, πρέπει πρώτα να υπογραφεί από όλους τους ιδιοκτήτες όλων των υπόλοιπων διαμερισμάτων της πολυκατοικίας συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας του κτιρίου, κάτι αδύνατον στην πράξη, που θα πρέπει να μεταγραφεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή το Υποθηκοφυλακείο, ανάλογα με την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο.
Για τους κοινόχρηστους χώρους
Με την παρ. 5 του άρθρου 98 του ν. 4495/2017, όπως τροποποιήθηκε από το ν. 4759/2020, αποκαταστάθηκε το ανυπέρβλητο πρόβλημα που αντιμετώπιζαν δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών σε όλη την Ελλάδα, τα διαμερίσματα των οποίων είχαν κάποια διαφορά στην επιφάνεια τους σε σχέση με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια, υπέρ ή σε βάρος κοινόχρηστων χώρων των πολυκατοικιών, κάτι το οποίο πριν απαιτούσε τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας με την συμμετοχή όλων των συνιδιοκτητών του κτιρίου, που ήταν πρακτικά ανέφικτο.
Ποια είναι η λύση
Παρότι έτσι λύθηκε επιτυχώς το δυσχερές αυτό πρόβλημα, παραμένει άλυτο το άλλο όπου η διαφορά στην επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας έχει προκύψει υπέρ ή σε βάρος μίας ή περισσότερων όμορων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Σήμερα, οπως προαναφερθηκε, απαιτείται τροποποίηση της σύστασης με συμμετοχή του συνόλου των συνιδιοκτητών και των υπολοίπων ορόφων, κάτι πρακτικά ανέφικτο, παρότι στην πραγματικότητα, το πρόβλημα αυτό δεν αφορά παρά μόνον τους ιδιοκτήτες των επηρεαζόμενων οριζοντίων ιδιοκτησιών!
Στις περισσότερες από αυτές τις περιπτώσεις –οι οποίες έχουν προκύψει σχεδόν πάντοτε από την κατασκευή της πολυκατοικίας- τα σχέδια που έχουν προσαρτηθεί στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας αποτυπώνουν μεν την πραγματική κατάσταση, αλλά υπάρχουν αποκλίσεις σε σχέση με τα εγκεκριμένα από την πολεοδομία σχέδια.
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ Θα διευκόλυνε τις συμβολαιογραφικές πράξεις αν για διαμερισματώσεις μεταξύ όμορων ιδιοκτησιών επιτρεπόταν η τροποποίηση της σύστασης κατόπιν συμφωνίας μόνο των ιδιοκτητών που οι ιδιοκτησίες τους συμμετέχουν στην διαφορετική διαμερισμάτωση”.