Michael Snyder - theeconomiccollapseblog.com / Παρουσίαση Freepen.gr
Αυτό δεν είναι μικρό πρόβλημα. Τα γραφεία είναι άδεια από ακτή σε ακτή και η συνολική αγορά εμπορικών ακινήτων σε αυτή τη χώρα αποτιμάται επί του παρόντος σε περίπου 20 τρισεκατομμύρια δολάρια:
Από το Ντάλας και τη Μινεάπολη μέχρι τη Νέα Υόρκη και το Λος Άντζελες, τα γραφεία παραμένουν κενά ή υποχρησιμοποιημένα, δείχνοντας τη δύναμη παραμονής της εποχής της εργασίας από το σπίτι. Αλλά τα καθαρά θρανία και τα ήσυχα δωμάτια για διαλείμματα δεν είναι μόνο πονοκέφαλος για τα αφεντικά που θέλουν να συγκεντρώσουν ομάδες αυτοπροσώπως.
Οι επενδυτές και οι ρυθμιστικές αρχές, σε υψηλό επίπεδο εγρήγορσης για σημάδια προβλημάτων στο χρηματοπιστωτικό σύστημα μετά από πρόσφατες χρεοκοπίες τραπεζών, επισκέπτονται τώρα την ύφεση στην αγορά εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ αξίας 20 τρισεκατομμυρίων δολαρίων.
Η πανδημία πυροδότησε μια επανάσταση της «εξ αποστάσεως εργασίας» και τώρα έχουμε πολλούς χώρους γραφείων που απλά δεν χρειάζονται πλέον.
Στην πραγματικότητα, οι κενές θέσεις γραφείων στο Μανχάταν είναι πλέον στο υψηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί ποτέ:
Στο Μανχάταν της Νέας Υόρκης, οι κενές θέσεις γραφείων βρίσκονται σε υψηλό ρεκόρ, ανέφερε το Bloomberg την περασμένη εβδομάδα, παρόλο που νέα ακίνητα έρχονται στο Διαδίκτυο, προσθέτοντας ακόμη περισσότερο χώρο στην αγορά που αντιμετωπίζει προβλήματα. Και στο Λος Άντζελες και το Σικάγο, οι κενές θέσεις γραφείων παρέμειναν στο 22,5% από το τέταρτο τρίμηνο του 2022.
Αυτό είναι ένα τεράστιο πρόβλημα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, επειδή πολλοί από αυτούς δεν έχουν αρκετούς ενοικιαστές που πληρώνουν ενοίκιο.
Και όπως ανέφερα προηγουμένως, ένας τεράστιος σωρός εμπορικών στεγαστικών δανείων «θα είναι έτοιμος για αναχρηματοδότηση τα επόμενα δύο χρόνια»:
Αποτελούν ένα καμπανάκι για το τι είναι πιθανό να έρθει, καθώς περισσότερα από τα μισά από τα 2,9 τρισεκατομμύρια δολάρια σε εμπορικά στεγαστικά δάνεια θα είναι προς αναχρηματοδότηση τα επόμενα δύο χρόνια, σύμφωνα με τη Morgan Stanley.
«Ακόμη και αν τα τρέχοντα επιτόκια παραμείνουν εκεί που είναι, τα νέα επιτόκια δανεισμού είναι πιθανό να είναι 3,5 έως 4,5 ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερα από ό,τι είναι για πολλά από τα υπάρχοντα στεγαστικά δάνεια της CRE», έγραψε η επικεφαλής επενδύσεων της Morgan Stanley, Lisa Shalett, σε πρόσφατη έκθεση.
Στο τέλος, θα δούμε ένα άνευ προηγουμένου κύμα χρεοκοπιών και οι τιμές των εμπορικών ακινήτων θα συντριβούν πολύ σκληρά.
Όπως σημείωσα χθες, η Morgan Stanley στην πραγματικότητα προειδοποιεί πως οι τιμές των εμπορικών ακινήτων «θα μπορούσαν να πέσουν έως και 40%»:
Με τις μικρές και μεσαίες τράπεζες να αντιπροσωπεύουν το 80% του δανεισμού σε εμπορικά ακίνητα, η κατάσταση μπορεί σύντομα να επιδεινωθεί, λένε οι ειδικοί.
Οι τιμές των εμπορικών ακινήτων θα μπορούσαν να πέσουν έως και 40% «συναγωνιζόμενοι την πτώση κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης του 2008», προέβλεψαν οι αναλυτές της Morgan Stanley.
Στην πραγματικότητα, πιστεύω ότι η προβολή είναι μάλλον πολύ αισιόδοξη.
Σε αυτό το σημείο, οι τιμές των εμπορικών ακινήτων έχουν ήδη μειωθεί κατά 15 τοις εκατό από την κορύφωση της αγοράς:
Οι τιμές στις Ηνωμένες Πολιτείες μειώθηκαν κατά 15% τον Μάρτιο από το πρόσφατο υψηλό τους, σύμφωνα με τον πάροχο δεδομένων Green Street. Η ραγδαία αύξηση των επιτοκίων τον περασμένο χρόνο ήταν επώδυνη, αφού οι αγορές εμπορικών κτιρίων συνήθως χρηματοδοτούνται με μεγάλα δάνεια.
Σε ορισμένες αγορές, το μακελειό που έχουμε ήδη δει κόβει την ανάσα.
Για παράδειγμα, η Blackstone πούλησε πρόσφατα δύο πύργους γραφείων στη νότια Καλιφόρνια με ζημία 36 τοις εκατό:
Η ιδιωτική μετοχική εταιρεία Blackstone πούλησε δύο πύργους γραφείων κατηγορίας Α 13 ορόφων, τους Griffin Towers, στη Santa Ana, Orange County, Καλιφόρνια, για 82 εκατομμύρια δολάρια σε μια κοινοπραξία μεταξύ Barker Pacific Group και Kingsbarn Realty Capital. Οι πύργοι, που κατασκευάστηκαν το 1987, έχουν ποσοστό κενών θέσεων 24%.
Η Blackstone είχε αγοράσει τους πύργους το 2014 για 129 εκατομμύρια δολάρια, σύμφωνα με χθες το Commercial Observer. Η τιμή πώλησης παρουσιάζει απώλεια 36%. Και η Blackstone ήταν τυχερή με αυτή τη συμφωνία.
Και ένας πύργος γραφείων στο Χιούστον μόλις πουλήθηκε με απώλεια 47 τοις εκατό:
Στο Χιούστον, η Parkway Property πούλησε το San Felipe Plaza 960.000 sf στο Uptown στην Sovereign Partners για 82,8 εκατομμύρια δολάρια στα τέλη Μαρτίου. Ο πύργος χτίστηκε το 1984. Η Parkway Property κατέληξε στον πύργο όταν απέκτησε την Thomas Properties, η οποία είχε αγοράσει το ακίνητο το 2005 για 156,5 εκατομμύρια δολάρια. Άρα αυτή ήταν μια απώλεια 47%.
Δεν ξέρω γιατί κάποιος θα ήταν διατεθειμένος να αγοράσει εμπορικά ακίνητα σε αυτό το στάδιο.
Το να προσπαθείς να πιάσεις ένα μαχαίρι που πέφτει είναι πολύ επικίνδυνο πράγμα.
Φυσικά τα εμπορικά ακίνητα δεν είναι η μόνη φούσκα που σκάει.
Έχουμε ήδη δει τη φούσκα κρυπτογράφησης να σκάει, έχουμε δει τη φούσκα των ομολόγων να σκάει και οι τιμές των κατοικιών αρχίζουν να πέφτουν σε όλη τη χώρα.
Μέχρι στιγμής, οι τιμές των μετοχών κρέμονται εκεί, αλλά αρκετοί ειδικοί προειδοποιούν πως ένα μεγάλο κραχ είναι προ των πυλών:
Ο θρυλικός επενδυτής Jeremy Grantham βρίσκεται στην κορυφή του ταμπλό για μια ακραία πρόβλεψη για τις αμερικανικές μετοχές. Ο ιστορικός της αγοράς έχει προβλέψει ότι ο S&P 500 θα μπορούσε να φτάσει το 50% φέτος σε περίπου 2.000, καθώς σκάει μια «φούσκα των πάντων».
Ο Grantham είπε πως οι τιμές των μετοχών, των ομολόγων, των ακινήτων, των καλών τεχνών και άλλων επενδύσεων αυξήθηκαν σε μη βιώσιμα υψηλά κατά τη διάρκεια της πανδημίας COVID-19.
Οι ειδικοί της αγοράς Stephanie Pomboy και Larry McDonald επανέλαβαν την άποψη του Grantham – αλλά με μια λιγότερο πτωτική πρόβλεψη. Ενώ το ζεύγος αναμένει ότι οι μετοχές θα καταρρεύσουν έως και 30%, ο McDonald είπε πως η βουτιά θα μπορούσε να συμβεί τους επόμενους δύο μήνες καθώς τα υψηλότερα επιτόκια πνίγουν τη ζήτηση.
Οι ηγέτες μας μπόρεσαν να στηρίξουν τεχνητά το σύστημα για αρκετά χρόνια, αλλά τώρα έχουν χάσει τον έλεγχο.
Ένας μεγάλος οικονομικός σεισμός έχει ξεκινήσει και τα πράγματα θα γίνουν πολύ άσχημα τα χρόνια που έχουμε μπροστά μας.
Αλλά πολλοί άνθρωποι εκεί έξω πίστευαν πραγματικά ότι το πάρτι θα κρατούσε για πάντα, και έτσι τώρα είναι σε θέση να καούν πολύ άσχημα καθώς το σύστημα λιώνει παντού γύρω τους.